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    来源:郴州日报

    POST TIME:2020-3-31 19:06

    来源:米宅北京 作者:大渔 近日,米宅北京完成了为期四天的石家庄深度调研,近距离触摸了这个城市的脉搏。 先说结论,石家庄楼市已彻底凉凉,阴跌已超过一年,跌幅普遍15%,扛跌些的10个点,不扛跌的20个点。 石家庄在大涨,横盘,下跌之后,房价仍普遍高达两万,单从石家庄的经济面和人均收入来看,房价应该还有不小的下行空间。这,是很多人的第一结论,然而米北经过一线深入调研,必须要说: 以上全错! 对,这不但是我们调研的结论,而且我要说,存在感很弱的二线省会石家庄,为国内大多数二线楼市的未来走向,树立了一个典型样本。 1 说起石家庄的成长史,那真是一部逆袭励志的好剧本,堪比近期热播的宫斗大剧《延禧攻略》的女主魏璎珞。 早在上个世纪初,石家庄还是获鹿县下面的一个小村庄。 获鹿就是今天石家庄下辖的鹿泉区,当时的获鹿是通燕赵、连三晋的货物集散地,素有“日进斗金的旱码头”之称。 “秦失其鹿,天下共逐之”,当年的获鹿,何等霸气! 做为获鹿下面一个不知名的小村庄,石家庄又是如何开启了华丽丽的逆袭之路呢? 1907年,话说那还是清末光绪年间,大清朝要修建正太铁路。 正太正太,本来铁路规划起点是在正定,但正定县的遗老遗少认为铁路破坏风水,坚决反对修建。 而且过正定县要穿过滹沱河,需要修桥增加成本。于是设计师们顺水推舟把铁路起点移到了正定县南面的一个小村庄,这个村子就是早年的石家庄。 从此,石家庄结束了多年的龙套角色,开始正式登台表演了。 正太铁路修好后,石家庄不但成为当时国内重要的铁路线起点,而且还是正太铁路和京汉铁路的交汇处,一跃进成为交通要塞和重要资源集散地,后来又凭借这一优势发展起了现代工业,逐步成为河北省的重要大城市,石家庄正式开启了它的逆袭之路。 再来说一说保定,保定自1669年直隶建省以来,凭借优越的中心位置,就一直是河北的省会,也是华北地区的经济大市,当时只有天津的经济实力能与之抗衡。 建国以后,保定顺理成章成为河北省会,但到了1968年,石家庄取代保定成为河北省会。 据当年河北省人民政府向中央人民政府政务院请示: 河北省自建省以来,省会就设于保定市,该市虽经几年的恢复与发展,但由于建设工业的条件缺乏,将来也很少可能成为工业城市。而石家庄地处京汉、正太两条铁路干线的交点,工业比较发达,也将是全国重要工业城市之一,且为军事要地,在国家经济建设的发展中,该市势必成为全省经济文化中心。为了便于领导工业,推动全省建设工作,特呈请将省会迁往石家庄市。 当然也有说法是因为文革的影响,具体原因年代久远不可考,但不争的事实是,石家庄先凭借铁路优势成为重要城市,再一跃成为省会城市,终于成长为舞台的主角,从此凭借主角光环一路开挂。 2 当然,石家庄的逆袭之路也并非一帆风顺,莫名失去省会地位的保定心中憋屈自不必说,河北重镇唐山也不是吃干饭的,凭借港口优势和矿产资源,唐山一直牢牢占据着河北十一市GDP排行榜的头名。 石家庄虽然仍是铁路交通杻纽,但随着互联网和高新产业的兴起,铁路经济已逐渐没落。 石家庄周边的特大型城市和省会众多,北京、天津、郑州,济南、青岛,个个头顶耀眼光环,石家庄逐渐成为了一个弱存在感的二线省会。 近些年的石家庄,一直贴着全国商品集散地的标签,支柱产业除了纺织,就是制药,未能跟上这一波转型升级的产业浪潮,自然也没得到太多新兴产业红利。 石家庄做为省会,即使在河北省内,存在感和归属感也并不强。 省会城市,比如,说起杭州,大家想到的是互联网和新一线; 说起成都,大家想到的是抖音网红和四川美食; 说起郑州,大家想到的是郑东新区和中原后起之秀; 说起西安,那是抢人和摇号的代名词。 说起石家庄,我努力想想,除了国际庄,好象什么也没想到。 没有特色,就是石家庄最大的特色。 石家庄就像班级里那个学习中游,默默无闻,不爱出风头,也不调皮捣蛋的孩子,在老师点名时才会被人想起。 2017年全国26个省会的GDP排名表,排名第13的石家庄完美诠释了什么叫中庸之道。 3 本轮楼市大涨,我们听多了武汉、杭州、西安、沈阳、重庆、贵阳、天津这些城市的名字,它们轮番登台亮相,好不热闹。 相比之下,石家庄显得无声无息,十分沉寂,但如果你认为石家庄本轮市的表现也不温不火,那你就大错特错了。 先来看石家庄地图。 石家庄辖八个区,十一个县,同很多大城市一样,分为内环主城区,近郊区和远郊区。 主城区有新华区、长安区、桥西区和裕华区,后来在藁城区划出一个高新区,也并入了主城区。 近郊区是鹿泉、正定、藁城和栾城。 远郊区则有平山、井陉、灵寿、行唐、新乐、无极、深泽、晋州、辛集、赵县、元氏、赞皇和高邑十三个县和市。 石家庄总面积很大,有15848平方公里。 很多人没想到的是,石家庄人口总数已超千万,达到了1088万人,凭人口数石家庄已进入全国特大城市行列。 直到2016年上半年,石家庄的房价还一直处于低位,即使是最金贵的城四区,房价也不过在7000-10000之间,比唐山的房价还略低,和省会的地位不太相符。 石家庄楼市开始发力是在2016年的下半年,省会果然还是省会,多年低调的石家庄一旦发力就不可收拾,半年之内房价如同脱缰的野马,狂涨了一倍多,到2017年初,城四区的房价已普涨到两万以上,部分优质楼盘达到三万。 这波大涨之后,石家庄终于把唐山、保定的房价远远甩在了身后。 中心区大涨,环城四区和远郊区自然也不甘落后,都跟涨了一倍多,鹿泉、正定、藁城和栾城从五六千涨到了一万多,远郊则从三四千涨到了七八千。 2017年3月17日,石家庄第一次出台限购政策。 在石家庄城四区和高新区购房,非本市户籍居民需提供2年内连续缴纳12个月以上的纳税或社保证明,限购1套住房; 9月23日,限购令升级。 在城四区和高新区购房,非本市户籍居民需提供近3年内连续缴纳24个月的纳税和社保证明,限购1套住房; 同时,自发文日起,购买新盘和二手房,五年内不得上市交易,购房时间以合同网签时间为准。 五年限售的升级版一出,本来就在横盘微跌阶段的石家庄楼市彻底熄火。 4 石家庄楼市哑火是在2017年的下半年,而二线的楼市大狂欢却刚好是从17下半年拉开帷幕,18上半年达到高潮,抢人、摇号、限价、一二手倒挂、禁止公司购房,这都是2018年才火起来的新名词儿。 石家庄起了个大早,赶了个晚集,虽然楼市早早大涨,可是后期只有眨巴眼旁观的份儿。 18年4月,耐不住寂寞的石家庄也加入了抢人大军,大专学历可落户,本科生购房补贴,力度尚可,但很快就被当时喧嚣的楼市湮没的无声无息了。 在17年下半年到18年上半年这个关键的时间节点,各大二三线城市轮番狂出风头,轮番接棒上涨,石家庄的楼市却如同老僧入定一般,再也没掀起半点波澜,反而在持续下跌。 到目前为止,石家庄城区的房价比起17年高峰期,下跌幅度普遍在15%,部分楼盘达到20%甚至更多。 目前不论是城四区,还是近郊和远郊区,楼市一片疲软,没有任何复苏的迹象。 米宅北京在石家庄调研四天,跑遍了城四区、高新区、正定、鹿泉、藁城、新乐等区县,到访售楼处不下二十个。 由于政府的严查,目前石家庄大量五证不全的售楼处已被关闭,五证齐全开盘在售的项目并不多,还有部分是限价项目,按常理说应该比较好卖才对。 然而,我们基本所到的每个售楼处,都是门庭冷落,我们经常是惟一一组到访客户,因为成交率过低,销售人员普遍不在状态。 二手房中介我们到访了十多家,基本都处于十分冷清的运营状态,石家庄杂牌小中介公司众多,中介人员的专业度普遍不高。 藁城一家小中介的老板和我们沟通良久,最后吐了苦水说了实话,说自己都一年多没开单了,现在是靠副业是维持生计,其他中介公司也是在勉强支撑。 与此相对应,石家庄自今年5月份以来,土地流拍多宗,高新区、鹿泉、栾城等地块纷纷流拍。 需要注意的是,石家庄楼市惨淡,并不是在近两个月中央政策加码严控之后,而是已持续了一年多。除了二手房,哪怕是被限价的新盘也一样不好卖。 大涨之后,一年多的横盘和下跌,没有受到近一年楼市乱象的影响。所以说,石家庄是一个非常好的楼市样本,从石家庄的楼市变化轨迹,我们可以推演出未来两年大多数二三线城市的楼市走向。 5 需要指出的是,目前石家庄楼市虽然一片冷寂,但并不代表房价仍在继续下跌。 石家庄和北京房价起涨和被调控的时间节点极为接近,但房价跌幅却小于北京。 今年年初,北京已经深跌了20-30个点,石家庄却只有15个点,目前城四区的房价普遍维持在15000-21000之间,而且明显有了支撑,在这个价格基础上已经跌不下去了。 为什么石家庄更抗跌?当然不是因为石家庄比北京更具城市价值,而是因为北京房价已脱离了地心引力,能勉力接盘者越来越少。 而石家庄市区两万的房价,相对于平均收入五千的石家庄市民来说虽然也很高,但再加上六个钱包,和北京比起来,买房还是要容易的多。 更重要的是,石家庄人口众多,全市超过千万,市区常住人口高达500万,而且每年人口还在持续流入,这么多的人口基数托起两万的房价,显然并不离谱。 石家庄市区目前两万的房价,不仅有众多本地刚需和置换的支撑,还有来自郊县的大量购房群体。 另外,现在石家庄卖的最好的还是120平左右的三居,少有人愿意买入两居或小三居,和一线城市的主流销售面积越来越小相比,石家庄人民对目前房价的承受能力远比想象的要强大。 相比之下,郊区就没有那么幸运了。 和很多发展能力有限的二线城市类似,石家庄的繁华地带主要集中在只有107平方公里的二环内,出了二环,很多区域就有了城乡结合部的画风。 二环内的石家庄,既有林立的高楼大厦 也有接地气的各色便利店 对于大多数老石家庄人来说,他们只能接受住在二环以里,出了二环那就是郊区,如果钱实在不凑手,最远能接受的也是不超出三环。 休想骗我出三环,不仅是郑州人民,更是石家庄人民的共识。 在上一轮楼市疯涨之时,石家庄的四个近郊区和十几个远郊县,都涌入了大量投资客,彼时的人们都头脑发热丧失理智,看见房子就抢,只相信买到就赚到。 而在楼市退潮之后,投资客回归冷静,全部撤离了远郊区。 目前远郊区县的房子除了本地刚需,根本无人接盘,而本地刚需大部分有自住房,收入低,需求小,这一波造出来的大量楼盘,不知要卖到何年何月,大概率要走上漫漫熊途。 本次我们来到石家庄郊县调研,看到的仍是二十年前的十八线面貌。 笑点十足的圆梦中介,男到女家是个什么鬼? 近二十年的城市化进程,一二线城市发展速度极快,充满了活力,而广大四五线的发展却停滞不前,和一二线城市差距越拉越大。财富的两极分化定律同样适用于城市,不以我们的个人意志为转移。 小地方居民收入低,就业机会很少,年轻人不断外流,目之所及,大街上的车辆和行人都很少,未来这些城市极有可能面临老龄化危机。 但贸然说三四五线房价会持续下跌,却也失之偏颇,要看这个城市或县城的基本面,经济即使再发展不力,但只要人口够多,就有了足够的刚需支撑。还有一个重要的指标是城市的新建楼盘是否过剩。 以我们此行的第一站新乐市为例,新乐整体城貌十分落后,没有任何支柱型产业,人口外流严重。 但由于新乐知名度太低,没有大型房企进入,目前在售新盘极少,供应量小,即使投资客绝迹,也和本地少量的刚需置换形成了供需平衡,目前二手房价稳定在七到八千。 6 石家庄做为一个二线省会的典型样本,我们可以清楚看到,即使房子剥离了投资属性,只要有足够的人口,房价小幅下跌之后一样能获得支撑。 以石家庄的经济和人口基本面,这个支撑点目前稳定在主城区的一万五到两万,近郊区的一万到一万三,远郊县的七到八千。 我们可以根据各城市的GDP和人口情况,大致核算出各自房价的支撑点。 近期的楼市转向,让有的人产生幻觉,认为本轮调控动了真格,上涨预期已被打破,房价很可能大幅下跌,甚至跌回到两年前。 然而,时光不可能倒流,房价也一样。别的不说,两年前市场上的货币总量能和今天相比吗? 不但政府不希望房价大跌,我们也清楚地看到,即便全是刚需,各城市房价的支撑点也并不低。经济基本面、常住人口数量、人口流入数量等指标,都为城市房价标注了相应的价格。 而先行一步的石家庄,用自己一年多的楼市轨迹,已为各二三线城市指明了未来的路。 文章来源:https://baijiahao.baidu.com/s?id=1610728842608728327&wfr=spider&for=pc

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